本文来源：时代财经 作者：梁争誉兴泊证券
沉寂许久的民营房企，正向央国企发起一轮“奇袭”。
11月27日，杭州出让两宗住宅用地，本土龙头滨江集团斩落对手，以24.62亿元将两宗地尽数拿下，溢价率均超过10%。
两天前，在北京朝阳松榆里0410-0001地块的竞拍现场，多家头部央国企齐聚。经过173轮竞价，松榆里地块最终被本地民企懋源地产以50.24亿元竞得，溢价率18%。面对招商蛇口、首开等强劲对手，懋源地产的突围被业内形容为“虎口拔牙”。
千里之外的上海也上演着类似的剧情。
在2025年上海第九批次土拍中，最受关注的浦东川沙地块，竞价高达82轮。佳运置业董事长沈仁兴更亲自上阵举牌，最终以24.75亿元将地块收入囊中，创造本批次最高溢价率15.76%。
今年以来，民营房企不仅在核心城市持续亮相，甚至不断在全国范围内“攻城略地”。
从四川乐山走出来的邦泰集团，在中西部多个城市已斩获24宗土地。来自东北的辽宁方大地产集团在三亚斥资近40亿元拿地，一度杀入新增货值榜TOP 10。滨江集团则继续稳扎杭州，1-10月的权益拿地金额与面积双双进入全国TOP 10，与央国企正面交锋。
这股由民营房企掀起的“逆袭潮”，正在悄悄改变土地市场的力量对比，也透露出行业情绪的微妙转向。
图源：图虫创意
懋源东三环硬杠央国企，佳运董事长举牌川沙抢地
在京沪土拍现场大战，“小而美”的本土房企表现出了凶猛势头。
松榆里地块是最近五年北京东三环供应规模最大的纯住宅地块。地段好、体量大且配套齐全兴泊证券，这宗地吸引懋源地产、招商蛇口、首开、越秀+建工、中建玖合等多家头部房企竞买。
竞价现场，懋源地产首先硬杠老对手中建玖合，迅速将地价抬升至48亿元；随后，又与金隅、越秀+建工展开激战。经过7轮线上报价与166轮现场竞价，懋源地产最终以50.24亿元胜出，溢价率18.21%。
尽管竞拍激烈，但业内对松榆里地块的去化预期仍显谨慎。
中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，松榆里地块在环线位置和配套成熟度方面具备优势，但受当前楼市消费分化影响，地缘改善客户的置换链条存在一定阻滞，且周边板块有多个新房项目入市，对客户形成分流。
上海的竞价大厅同样焦灼。
上海第九批次土拍一共推出9宗土地，吸引16家企业参拍，11家央国企之外，宝业、佳运置业、大华集团等民企参与度高涨。
作为川沙板块距离地铁最近且商业配套最齐全的地块，浦东川沙地块吸引象屿地产、陆家嘴集团和佳运置业三家竞买人。竞拍现场，佳运置业展现出强烈的拿地意愿，董事长沈仁兴亲自坐镇，全程举牌，经过82轮激烈报价，最终以24.75亿元将其收入囊中。
在竞买席上大出风头的懋源地产和佳运置业，都是深耕本地的区域型房企，拿地谨慎，开发节奏缓慢。
懋源地产成立于2000年，在北京小有名气。2002年，懋源地产通过三环新城项目进入北京市场。2010年，懋源地产推出首个三环高端项目红玺台，主打“高端定制”。
2021年以来，不少民企退出土拍江湖，懋源地产却选择逆周期拿地，五年豪掷180亿元——2021年10月，以43.34亿元拿下丰台周庄子地块；2022年6月，以19.55亿元摘得顺义薛大人庄地块；2023年7月，斥资13.4亿元拿下太阳宫商业地块，用于建设集团总部；2024年9月，以底价43.2亿元斩获顺义后沙峪西泗上村地块。
今年8月26日，懋源地产斥资10.3亿元在北京顺义薛大人庄村再次拿地。9月30日，朝阳太阳宫地块出让，懋源地产亦参与竞拍，但在这场超过3小时的鏖战中不敌中建玖合。
根据克而瑞2025年1-10月北京房企权益销售金额与面积排行榜上，懋源地产分别以50.90亿元、11.28万平方米排名第15、16。
拿下川沙地块兴泊证券，代表着佳运置业回到故事开始的地方。
佳运置业成立于1999年，首个项目佳运公寓，就位于浦东川沙。从佳运公寓起家，佳运置业在上海缓慢扩张，分别在浦东川沙、浦东康桥、松江等区域布局，后将触角延伸到浙江、江苏。开发节奏缓慢，成立的前二十年里，佳运置业仅在上海布局4个项目、江苏2个、浙江1个。
2022年，佳运置业突然发力，在上海连续斩获三宗地块，总金额40.3亿元——6月2日，力压大华集团以总价12.701亿元竞得宝山区罗店镇老镇区地块；6月7日，以底价6.80亿元斩获金山区金山新城地块；12月，在与招商蛇口、中国金茂等12家房企的竞争中突围，以20.80亿元斩获宝山区顾村地块，成为上海该批次土拍唯一拿地的民企。
根据媒体2023年初的报道，截至当时，佳运置业拥有资产48亿元，净资产36亿元。
11月27日，时代财经就资金来源、产品定位及市场判断等致电佳运置业，工作人员表示暂不接受采访，书面询问亦未获回复。据其官网，佳运置业称，完全以自有资金投资发展，不借助杠杆资金，无金融风险之忧。
在深耕区域夺回主动权，低谷中亮起民企之光
在今年的土地市场上，民营房企的身影再度变得鲜明起来。尽管整体市场仍处调试期，但在重点深耕区域内，滨江集团、邦泰集团、方大地产集团等多家民企呈现出不同方向的活跃态势。
在杭州，滨江集团继续展现其在大本营无可替代的竞争力。
今年一季度，杭州楼面价纪录三度触及“天花板”，两次都由滨江集团创造：1月24日，滨江以54.56亿元竞得拱墅区民生药厂地块，楼面价6.48万元/平方米，溢价率超71%；3月25日，再次以7.74万元/平方米刷新楼面价纪录。
11月27日，滨江集团包揽萧山市北和湘湖板块的两宗住宅用地，溢价率均超过10%，收金24.62亿元，与11月25日三宗地块全部底价成交的冷淡局面形成鲜明对比。
中指研究院华东大区常务副总高院生表示，滨江集团作为本土龙头房企，积极补仓且均出现溢价，表明资金雄厚的品牌房企对杭州核心区域及拥有特色资源的优质板块依然保持信心。
整体来看，中指研究院数据显示，今年前10个月，滨江集团在杭州拿地金额达341亿元，高居榜首，较第二名绿城中国179亿元形成断层式领先优势；以347亿元的权益拿地金额位列全国第7，在民企中排名首位，并以580亿元新增货值排名第9。
来自四川的邦泰集团同样活跃在土地市场。
从2007年在乐山起步、最初从事房地产销售代理，到如今成为西南区域势头最猛的民营房企之一，邦泰集团凭借“错位拿地”策略崛起，将触角向中西部二三线城市延伸。
11月14日，邦泰集团斥资3.7亿元竞得四川遂宁高新区韶华路两宗住宅用地。至此，邦泰集团今年在昆明、南宁、武汉、重庆、南昌等城市累计拿地24宗。
另据中指研究院数据，今年1-10月，邦泰集团拿地金额88亿元、拿地面积189万平方米，分列全国第16、第6，拿地金额在民企中仅次于滨江集团，拿地面积则超过建发房产、招商蛇口、华润置地、中国金茂等央国企，成为今年民企中的“拿地之王”。
事实上，2024年，邦泰集团就以117亿元的权益拿地金额位居全国房企拿地榜第17名，彼时已展现出扩张意愿。
方大地产集团的活跃则与其母集团的产业布局密切相关。
今年6月，辽宁方大地产集团以近40亿元斩获三亚海棠湾国家海岸休闲园区两宗重点地块，助其以308亿元新增货值闯入1-8月百强房企新增货值榜前十。
辽宁方大集团横跨炭素、钢铁、医药、航空、商业五大板块、总资产超过4000亿元，实控人为现年52岁的方威。在2025年胡润百富榜中，方威以525亿元的身价续任辽宁首富。
2021年，方大集团子公司方大航空通过410亿元重组获得海航航空板块控制权后，加速融入海南自贸港建设；而在地产方面，方大地产集团已在三亚、南昌、沈阳、抚顺等城市形成多点布局。
从滨江集团的核心城市深耕，到邦泰集团的中西部扩张，再到方大地产集团依托母公司的产业布局进行资源整合，今年民营房企的拿地画像呈现出明显差异化。
但更重要的是，在央国企仍是土地市场绝对主力的背景下，这些民企的活跃正在彰显一种新的市场信号——借助区域优势与窗口期机会，在土地市场上找回主动权。
无论是懋源地产在北京东三环“硬杠”央国企，佳运置业董事长亲自上阵举牌抢地，还是邦泰集团在中西部跑马圈地，都显示了区域房企对于确定区域的明确押注。逆周期拿地重返牌桌，它们能否顺利走进下一个周期兴泊证券，留待时间检验。
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